业委会起诉物业,要求返还部分公共收益胜诉！
作者：夏广域律师 添加时间：2020-04-03 17:44 浏览：
摘要：
从我们购买房子开始小区就有物业的存在，其实很多人对物业还是不了解，物业只是代业主管理小区的，在管理过程中避免不了费用的存在，那么在物业对小区共有部分进行管理，管理过程中产生的相应收益业主有没有所有权呢？下面为大家介绍。
案情介绍：
2002年11月25日，上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）与无锡市春江花园住宅小区的开发商无锡聚江房地产开发有限责任公司(以下简称聚江公司)签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。
2007年1月22日，原告业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。
2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2327931．87元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入5967370．31元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院。
英淇房产律师评析：
物业的管理权限是基于业主大会的授权委托产生的，如果在没有得到全体业主授权的情形下是不能代表业主进行重大权利的变更和放弃的，即使作出放弃的意思表示，该行为也为无效民事行为。该案中2004年至2007年共有部分物业的收益，在移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。
对于该共有部分产生的收益，是基于物业公司的管理产生的，但是该部分是属于全体业主共有的，对该部分的收益分配，全体业主可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。
同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。
值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。
从我们购买房子开始小区就有物业的存在，其实很多人对物业还是不了解，物业只是代业主管理小区的，在管理过程中避免不了费用的存在，那么在物业对小区共有部分进行管理，管理过程中产生的相应收益业主有没有所有权呢？下面为大家介绍。
案情介绍：
2002年11月25日，上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）与无锡市春江花园住宅小区的开发商无锡聚江房地产开发有限责任公司(以下简称聚江公司)签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。
2007年1月22日，原告业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。
2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2327931．87元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入5967370．31元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院。
英淇房产律师评析：
物业的管理权限是基于业主大会的授权委托产生的，如果在没有得到全体业主授权的情形下是不能代表业主进行重大权利的变更和放弃的，即使作出放弃的意思表示，该行为也为无效民事行为。该案中2004年至2007年共有部分物业的收益，在移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。
对于该共有部分产生的收益，是基于物业公司的管理产生的，但是该部分是属于全体业主共有的，对该部分的收益分配，全体业主可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。
同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。
值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。
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