案例：

生活中买套商品房是很多人的梦想，但江苏的吴先生买房却高兴不起来，2020年1月10号他在户籍所在地的县城与某开发商签订商品房买卖合同，合同中约定房屋每平方单价款项，并预交了总房价30%的首付款，约定2020年10月份交房。但因最近新型冠状病毒疫情影响，开发商为了生存盘活企业就大幅降价，吴先生看到开发商房产降价感觉自己买亏了，想按照目前价格履行。吴先生来电咨询北京英淇律师事务所咨询能否主张降低购房款？或者解除购房合同？有哪些补救措施可以挽回部分损失？ 

北京英淇律师解析： 

吴先生和开发商是平等的民事主体，双方具有平等性，同时彼此也具有合同的具有相对性，他们之间的买卖合同受到法律保护，合同签订后，双方应该严格履行合同约定义务，不能因为降价就退房。开发商和业主之间的纽带源自《商品房买卖合同》，双方的权利义务均由合同约定。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。这是“契约信守”精神的法律化。 

合同的契约精神应是双向的，无论是涨价还是降价，当事双方均不得单方要求变更或者终止合同。房价下降时，买方要求“退差价”，这与房价上涨之际卖方要求解除合同在本质上没有什么不同，都是违反了“契约信守”原则，都不会得到法律保护。除非有法律规定的 
不可抗力发生，很多人认为目前的新型冠状病毒就是不可抗力事件，因此该不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。案例中房地产开发商是因为新冠病毒影响为了盘活企业生存能力而降低房屋价格，不属于不可抗力事件，是人为原因降价就不能解除合同。 

法律依据： 

2020年2月10号全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟发言： 

2020年2月10号全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟说，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 

《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 
（五）法律规定的其他情形。 

《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 

通俗来说，包括： 自然现象或者自然灾害：地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等自然现象； 
社会现象、社会异常事件或者政府行为：政府颁发新的政策、法律和行政法规，或战争、罢工、骚乱、恐怖行动、传染性疾病等社会异常事件。 
 

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