事例:

2020年2月23日上海的孙先生来电咨询北京英淇律师，称自己2011年买的上海安置房，当年合同都签订了过户时房东无条件过户的约定，在2020年初找房东过户时，房东就找各种借口，因为经济发展，房子最近几年上涨很多，不能按照原来的出卖，但是价格太低了等借口，目的就是想反悔或者在加一部分房价款，这种房价款还能添加吗？这种不协助履行义务行为是否违法？

北京英淇房产律师团解析：

安置房与一般的商品房不一样，安置房能不能买卖首先要看该房屋是否取得了产权，另外，还需要看当地政府对安置房有没有限制出售的规定。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
 

按《物权法》规定，尚未取得房产证的拆迁安置房，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得房产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也很大的，买卖双方只是成立合同债权，并不能转移标的物及变更房屋所有权。

本案中孙先生所购的安置房至到目前才能办理过户手续，是因为以下几点：

1、安置房规定房屋未满5年的不得正式上市交易，住满5年其实是指以购房的家庭所取得的契税完税的凭证时间或者是安置房的权证发证的时间为准的；

２、购买安置房满5年经市住房保障管理部门核准，政策规定房屋购满5年后，补交土地出让金再把安置房转为商品房之后就可进行合法销售；

３、目前房屋还未满5年情况下，所签署的买卖合同是有效的，并且双方仅成立债权，受合同法受保护，但不能办理房屋所有权转移手续；购买安置房５年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合安置房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原安置房性质不变。

至到目前能办理过户手续时，房屋出卖人又找各种借口，这是不符合买卖双方约定的，孙先生在支付完购房款后就入住房屋，是按照当时的市场价格支付购房款，且办理过公证，只是当时不能办理过户手续，明确约定在能办理过户手续时，原安置房人应当协助履行办理义务，否则因当承担违约责任及支付违约金。

总之，为了尽可能的减少矛盾减少纠纷，在准备购置拆迁安置房产时一定要首先搞清楚房产的目前是处于什么样的状态，是否拥有产权证，必须要对拟入手的房产的基本信息有一个详细而清楚的认知，以防止因为各种不确定因素而导致自身的利益受到损害，最好是提前能够订立一个协议将一切需要注意的事项事先约定好。

法律依据：

《合同法》第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

为民维权，英淇鼎力

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