案例1：张莉娜与河南冠融置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（（2019）豫0184民初8079号）

【案情简介】：

2016年1月10日，郑州佳祥物业服务有限公司龙湖名郡物业服务中心向原告发出《入住通知书》，通知原告于2016年1月19日办理入住相关手续，并要求入住时预缴一年物业费，原告拒绝预缴物业费，没有办理入住手续，原告一直没有实际入住。

【本院认为】：

本案中，当事人协商一致选择“该商品房经验收合格”作为交付条件，系双方真实意思表示，应当为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。原告在庭审中称2016年1月10日收到物业公司的入住通知书，因为物业公司要求预交一年物业费的额外附加条件，所以没有成功办理入住手续。事后，又因涉案小区的供水设施未达到验收合格、未办理供电分户注册手续，所以，至今未办理入住手续。因原告所提供的证据不能证明涉案房屋主体结构质量不合格。同时，根据附件四合同补充协议第三条规定，涉案房屋达到交付条件后，出卖人向××发出房屋交付的《交房通知书》，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。××对交付条件存在异议的应向甲方提出书面申请，符合规定的，由甲方负责整改，但整改不影响乙方签字确认收房，而不能以此作为拒绝接受房屋的理由。同时根据合同第十一条约定，涉案房屋视为出卖人已于2016年2月3日前交付。结合根据原被告双方提供的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，可以认定被告所交付的房屋符合双方合同约定的“经验收合格”，被告向原告交付的房屋符合合同约定的条件。现原告要求确认被告先期交付房屋无效的诉讼请求，不予支持。同样，原告请求判令被告向原告一次性支付从2016年2月29日至2019年6月28日期间因被告不履行法定及合同义务造成的原告购房资金占用利息损失赔偿金128946.32元；请求判令被告向原告一次性支付从2016年2月29日至2019年6月28日期间因被告不履行法定及合同义务产生合同违约金37392.00元；请求判令被告从2019年6月29日起，每月向原告支付因被告不履行法定及合同义务造成的原告购房资金占用利息损失赔偿金3233.70元/月，至被告完全履行法定及合同义务为止；请求判令被告从2019年6月29日起，每月向原告支付因被告不履行法定及合同义务产生的《商品房买卖合同》第九条约定违约金937.88元/月，至被告完全履行法定及合同义务为止的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

引用法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

案例2：陈书兰与郑州浩创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（（2019）豫0184民初1866号）

【案情简介】：

合同签订后，原告已将购房款支付给被告，但被告未按双方签订的商品房买卖合同附件二《房屋平面图》交房。

【本院认为】：

根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，郑州浩创房地产开发有限公司未按照合同约定的时间及约定的房屋履行交付义务，均系违约行为，陈书兰有权按照合同约定请求郑州浩创房地产开发有限公司就其迟延交付行为承担违约金。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，在郑州浩创房地产开发有限公司支付迟延履行违约金后，陈书兰有权要求该公司继续履行交付约定房屋的义务，但陈书兰已实际接收郑州浩创房地产开发有限公司交付的与约定户型不一致的房屋，并进行了装修，系其以实际行为认可并接受了该公司实际交付的房屋，故，对陈书兰主张郑州浩创房地产开发有限公司按双方签订的商品房买卖合同附件一《房屋平面图》交房的诉讼请求，本院不予支持。

引用法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

案例3：张晓东与郑州浩创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（（2019）豫0184民初7759号）

【案情简介】：

原告所购房产与其预期严重不符,原告和被告几经交涉,直至2019年5月1日交房时,被告仍未按照合同约定的情况处理。

【本院认为】：

《商品房买卖合同》及附件中对房屋的装修、交付条件进行了明确的约定，双方均应当照此履行，张晓东提交的证据不能证明郑州浩创房地产开发有限公司向其交付的房屋未达到合同附件三中双方约定的装修标准，张晓东主张继续装修原告所购买的被告位于龙湖镇××、××单元××号房屋，直至达到精装修房屋质量标准无事实及法律依据，根据双方约定，被告的房屋符合双方约定的交房标准，故张晓东主张郑州浩创房地产开发有限公司承担迟延交付房屋的违约金10000元的诉讼请求，本院亦不予支持。

案例4：赵占春、王鸿霞等与郑州绿湖置业有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书（（2019）豫0184民初4658号）

【案情简介】：

被告逾期交房，房屋存在质量、安全隐患。

【本院认为】：

本案的争议焦点为：1、被告绿湖公司通知原告交房时，房屋是否具备合同约定的交房条件，被告是否存在违约交房行为？2、原告方拒收房屋是否符合合同约定？是否存在违约行为？原告诉讼请求有无事实和法律依据，是否依法予以支持。

一、关于被告绿湖公司通知原告交房时，房屋是否具备合同约定的交房条件，被告是否存在违约交房行为的问题，本院认为，应当查明涉案商品房是否符合法定交付条件与合同约定的交付条件。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房所在住宅楼于2015年2月2日取得新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，故可以认定涉案商品房在约定交付的2015年1月31日符合法定的交付条件。其次，赵占春与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据赵占春与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据赵占春陈述及其提交的向绿湖公司请求出具五大主体验收文件的照片，及原审庭审过程中绿湖公司陈述因赵占春当时拒绝收房，也没有向赵占春要求出示，所以绿湖公司也没有向赵占春出示等证据，可以证明于2015年1月31日绿湖公司通知赵占春交付房屋时，没有向赵占春出示合同第八条规定的证明文件。绿湖公司于本次庭审中亦未提交相关证据予以反驳。可以认定涉案商品房于约定的交房当日不符合合同约定的交付条件。因此产生的延期交房责任应由出卖人即绿湖公司承担。且在交房当日，绿湖公司交付的房屋存在地下室渗水和墙面潮湿等质量问题，后因绿湖公司“掏土法”维修问题双方有争议，导致房屋继续搁置未能交付。赵占春就房屋质量问题多次到涉案房屋处查看及与绿湖公司交涉，绿湖公司工作人员也进行了回复、解释。直至在本院主持调解下于2017年11月3日涉案房屋完成交付。综上所述，绿湖公司应当承担延期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条规定（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定的房屋交付日期为2015年1月31日之前。故对于赵占春要求绿湖公司支付逾期交房违约金（自2015年2月1日至2017年11月3日，日标准为212.42元，计1006天）2124182×1/10000×1006=213694.52元的诉讼请求，本院予以支持。

二、关于原告方拒收房屋是否符合合同约定？是否存在违约行为的问题，根据上述事实与合同，可以认定原告拒收房屋符合双方合同约定，不存在违约行为。

根据原告诉请与被告辩称内容，原告赵占春与被告绿湖公司争议的其他问题，本院认定如下：

一、关于王鸿霞是否是本案适格原告的问题。本案商品房买卖合同的主体是赵占春与绿湖公司，根据合同与债权的相对性，王鸿霞非商品房买卖合同当事人，非本案的适格原告。

二、关于赵占春请求判令绿湖公司支付因房屋存在质量、安全隐患、司法鉴定等导致的房屋实际未接收使用的损害赔偿金（自2017年11月3日至2018年11月21日，日标准为212.42元，计383天）81356.86元，并继续支付至检查验收达到安全隐患消除报有关行政部门备案之日止。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。保修期自交付（包括正常交付和因买受人原因而视为交付两种）之日起计算。《商品住宅质量保证书》中商品住宅质量保修项目表载明，地基基础及主，地基基础及主体结构保修期限为合理使用年限期限为5年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道、地下室期限为3年。双方未就因房屋质量问题导致的损害赔偿金进行约定，对赵占春的此项诉请，无合同与法律依据，本院不予支持。

三、关于赵占春请求判令绿湖公司退还原告购房款116247元及暂计利息51141.90元，合计金额167388.90元（利息以116247元为基数，自2014年5月16日起，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率6.55%的1.3倍暂计算至2019年7月15日，并继续计算支付利息至实际支付日止）。本院认为，2013年9月1日绿湖公司置业顾问王永锋130××××****先后两次向赵占春发短信，涉及总房款先后为2007935元、2124182元。赵占春回复：收到两条短信，以后一条为准？本周六签约可以吧？赵占春仅以因当时签订合同时时间紧迫恐失去优惠资格、向绿湖公司询问未予回复为由，认为绿湖公司王永锋发送的第一条短信即为对合同的承诺，无法律依据，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”在赵占春签订《商品房屋买卖合同》时，赵占春作为完全民事行为能力人，在明知合同中约定房屋价款2124182元的情况下而签字视为对房屋总价款的认可，并且赵占春足额支付了2124182元。故对赵占春要求绿湖公司退还原告购房款116247元及绿都公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。

四、关于赵占春请求判令绿湖公司立即收回原告房屋、消除安全隐患并承担自2017年11月3日至检查验收达到安全隐患消除、按原渠道报有关行政部门备案之日止的物业服务费；原告已经缴纳的9845元物业服务费，后续按照绿湖公司开发的丹石街区同类房屋建筑面积每平每月0.58元的标准顺延使用。原告赵占春已于2017年11月3日完成办理涉案房屋的交付手续，且现已完成不动产登记。其要求绿湖公司收回涉案房屋无事实与法律依据。《商品房买卖合同》补充协议6.2约定，买受人按照本合同约定接收了房屋（包括视为交付），无论是否居住或使用，买受人认可与物业服务企业之间存在事实上的物业服务合同关系，均须按照《前期物业服务合同》约定足额交纳前期物业服务费用。2017年11月3日，绿都公司与赵占春签订《前期物业服务协议》，协议第十五条物业服务费一、别墅住宅按3.76元/月﹒平方米。其请求绿湖公司承担物业费及后续按照房屋建筑面积每平每月0.58元的标准缴纳物业费，无合同与法律依据，本院不予支持。

五、关于赵占春请求判令绿湖公司承担房屋整体保修责任，期限自检查验收、达到安全隐患消除、报有关行政部门备案之日起算，保修期限不低于原期限。绿湖公司自实际交付该房屋之日即2017年11月3日起，按照《商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书》履行对该涉案房屋的保修义务。原告此项主张无依据，现有证据未能证明绿湖公司拒不履行保修义务。若绿湖公司拒不履行保修义务，原告可根据合同再行起诉。

六、关于赵占春第六项至第九项、第十九项请求，赵占春购买的涉案房屋验收合格且符合城乡规划要求及其签订的《商品房买卖合同》中约定的内容，若另有严重影响正常房屋使用质量问题，应经司法鉴定后另行起诉解决。

七、关于赵占春第十项至第十七项请求，不属于赵占春与绿湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议中约定的内容，本院不予支持。

八、关于赵占春第十八项请求，确认原告2013年9月7日与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第6.1、6.2有关《前期物业服务合同》3.76元每月每平的收费标准失效，物业服务费用处于重新协商的可变更状态。该《商品房买卖合同》补充协议及《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》补充协议及《前期物业服务合同》的约定全面履行自己的义务。赵占春未提供证据证明该合同存在无效条款，此项请求无合同与法律依据，本院不予支持。

九、关于赵占春请求判令绿都公司、蚌埠建筑公司对（一）、（二）、（五）项共同承担连带责任；判令绿都公司对（三）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）、（十六）项承担连带责任；判令绿都公司、绿都物业对（四）、（十）、（十一）、（十七）、（十八）、（十九）项共同承担连带责任。因绿都公司及蚌埠公司非涉案商品房买卖合同的当事人，根据合同的相对性，赵占春要求绿都公司及蚌埠建筑公司承担连带责任，于法无据，故本院不予支持。

十、关于赵占春请求本案鉴定费用由四被告依据责任分别承担。本院认为，依据鉴定结果：（一）绿湖公司“掏土法”维修房屋改变了原设计；掏空未加固区域（3-4/D-E、4-5/D-F）原地面存在安全隐患，掏空已加固区域（4-5/F-J）混凝土板存在安全隐患。（二）套内楼梯踏步宽度、高度符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）的相关要求。证明涉案房屋确实存在质量问题，但涉案房屋内楼梯不存在问题。本院酌定鉴定费用20000元应由绿湖公司承担10000元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告郑州绿湖置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告赵占春逾期交房违约金213694.52元；

二、被告郑州绿湖置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告赵占春鉴定费用10000元；

三、驳回原告赵占春的其他诉讼请求。

案例5：李泉岭与郑州市旭天盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（（2019）豫0184民初10899号）

【案情简介】：

原、被告于2017年12月21日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告商品房一套，被告应在2019年6月30日前将验收合格并符合约定的房屋交付原告使用。如逾期交房，逾期60日内，应当按照已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同同时约定，被告应当书面通知原告办理交付手续，出示房屋验收合格手续，并签署房屋交接单，如果被告不出示房屋验收合格手续，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。但被告所交付的房屋不符合法定和约定条件，具体情况如下：1、被告交房证件不齐全，未达法定和约定交房条件。2019年6月30日交房时，被告未能向原告出示合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》。经从相关部门得知，被告未依法将相关资料报行政主管部门备案，即被告未取得“三书一证一表”，达不到房屋交付条件。在不符合交房条件下，被告强行交房及收取物业费，严重侵犯了原告的合法权益。2、房屋结构质量不达标，消防工程未经验收擅自使用。被告交付的房屋管道漏水，造成楼下地面被浸泡，连廊部分存在重大安全隐患，铁栏杆晃动严重，不能起到防范风险的作用，且楼顶开裂严重，地面施工及楼房建造质量粗糙，外保温空鼓，主体结构和二次砌体质量存在严重问题。房顶抹灰漏水脱落，存在大量空鼓，房屋内部工程粗糙，公共墙面需要整改到位，小区内排水管道堵塞严重，造成污水排泄不畅。另外，被告交付车库占用消防通道，各个楼层消防栓不符合交房标准，未经消防验收就擅自交付，小区存在重大安全隐患。3、园区配套设施、绿化、公共配套设施虚假宣传，严重误导原告。被告在前期宣传中承诺的小区内建设五重立体景观、多功能草坪、健身场站、儿童乐园、学校等具体配套设施与交房时严重不符。现原告提出如上诉讼请求，请人民法院判如所请。

【本院认为】：

本院认为，郑州市旭天盛房地产开发有限公司、李泉岭签订合同编号为17001940595的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，李泉岭向旭天盛公司履行了购房款的全部付款义务，无违约行为，旭天盛公司亦应按照合同约定，于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，旭天盛公司不能按照约定的期限将验收合格的商品房交付原告，应承担相应的违约责任。

旭天盛公司向本院提交的关于政府部门的相关文件可以认定，自2016年以来，因大气污染多次红色预警，政府多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量，旭天盛作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2019年6月30日前交付房屋的实际交付日期可以顺延，顺延天数本院酌定为65天，即旭天盛公司应当于2019年8月19日前向李泉岭交付符合合同约定的房屋，逾期应承担相应的违约责任。

当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用。旭天盛公司在应当交房时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任，旭天盛公司在其房屋具备交付条件后，应及时通过确保李泉岭能够收到的方式通知李泉岭向其交付房屋，旭天盛公司提交的证据不能证明李泉岭已经实际收到了交房通知，故对原告李泉岭请求旭天盛公司交付涉案房屋并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。旭天盛公司向李泉岭交付房屋时，李泉岭应予以协助。

违约金的计算方式为：截至2019年10月16日，逾期天数43天，旭天盛公司应当承担的违约金应当以总房款810025元为基数，按日万分之一为标准，自2019年8月20日计算至2019年10月16日，即3483元（四舍五入保留整数）。之后的违约金以810025元为基数，按日万分之一为标准，自2019年10月17日计算至实际交房之日止。

被告在前期对小区内景观、草坪等配套设施的宣传，应视为要约邀请，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未对案涉房屋所在小区的绿化、墙面等作出约定，对李泉岭要求旭天盛公司对涉案小区内园区的绿化、墙面、配套设施进行整改、达到旭天盛公司前期宣传标准的诉讼请求，本院不予支持。

引用法条：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定