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房产律师解析:烂尾楼的正确解决方式!

作者:夏广域律师 添加时间:2018-03-16 17:27 浏览:

彩石山庄位于济南市东部济南高新区,项目占地约2400亩,总建筑面积180万平方米,由中国家电零售业首家上市公司三联开发。项目依山傍水,地理条件优越,价格又相对便宜。而三联集团有“省级国有单位”、“山东省重点扶持的企业”背景,也让部分购房者相信这家企业。2006年以来,彩石山庄累计认购与销售2156套,认购销售总面积32.5万平方米,预售房款大约9亿元。而且,项目还获得了“中国人居环境金牌建设项目”等称号。

“最初,三联集团承诺,将于2009年元旦前后办完全部开工手续,后因资金链断裂无力建房,后由律师接手,在各方的努力下,最高院答复“业主优先受偿”,业主拿到了大部分购房款,此事完结。

最高院答复内容

因该问题涉及到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号,下称《批复》)的理解和适用,你院向我院提交(2014)鲁执三他字第9号、第10号两个报告进行请示。因两个报告请示的系同一法律问题,经研究,一并答复如下:

1、《批复》第一条规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权,体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。

2、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神,对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权,也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

3、综合考虑《批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素,我院认为你院审判委员会的多数人意见更符合《批复》的精神,处理结果更为妥当。我院原则同意你院审判委员会的多数人意见。

 
……
 
案例分析

为什么购房人对此问题不愿意走法律途径维权?


购房人不选择法律维权的原因,无非是打官司时间太长、打赢了官司也不一定就能追回损失、律师费用等原因,但山东“彩石山庄”案却警醒广大烂尾楼购房人,通过法律方式维权才是解决“烂尾楼”问题的最佳途径。

英淇房产律师团根据多年的专业房产诉讼经验总结,购房人和开发商之间的关系为买卖关系,属于民法的调整范围。出现“楼房烂尾”的情况后,购房人往往通过向本地政府施压的形式,以达到获得赔偿的目的,但此种维权方法经过多年的验证,通过此种维权方式不能获取赔偿的,因政府所代表的公权力,属于行政范畴,所以,政府不会、也不可能通过行政权力,给购房人一个关于“赔偿”的承诺,现阶段,还是以司法救济途径为最佳解决方式。 

英淇房产律师团提示

回顾本案,烂尾楼形成之后涉及的法律问题中比较复杂,大多数导致购房人对法律维权“敬而远之”,造成了竹篮打水一场空的结果,殊不知,通过法律维权才是最强有力的保证,且有专业房产律师的指导,会将损失降低而非扩大,也会比其他方式维权节省“人力、物力、时间”等成本。

山东“彩石山庄”案件中购房者债权优先于银行等其他债权人赔偿的处置方式,开创了司法先河。 在此,英淇房产律师团提示广大购房人一旦出现烂尾楼之后,切莫焦躁不安,应把握法律维权的时机,将最头疼的问题交给专业房产律师才是解决问题的最佳方式。


为民维权,英淇鼎力

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