军产房出卖人起诉确认合同无效,法院判定有效！
作者：夏广域律师 浏览：1628
摘要：
“军产房”是房产市场交易中比较特殊的一种，由于原产权单位是军队，目前尚未建立上市准入制度、无法办理产权过户等因素构成对军产房买卖合同的履行障碍。现实生活中，一旦涉及军产房相关的纠纷，买卖双所签署的合同效力如何？司法实践中法院又会如何认定？下面为大家分享一个案例。
基本案情：
李先生系海军某部军官，2002年5月1日从军队房管所购买位于北京市海淀区某军产房，由于该房产的建设用地属于军队所有，未办理房屋权属证书。
2004年李先生从军队退休时，将上述军产房转售给张先生，双方签署了《军产房转售合同》，双方约定房屋总价35万元，待将具备办理转移过户手续时，李先生应当积极配合张先生完成过户手续。
时至2017年，李先生在其子女的劝说下，决定解除与张先生签署的《军产房转售合同》，收回转售的军产房，李先生的理由是出卖房产性质属于军队房改房，土地使用权性质为划拨，无法办理过户，合同目的无法实现。张先生并不认可李先生的说法，不同意退还房屋，于是李先生将张先生起诉至人民法院，诉求确认双方签署的《军产房转售合同》无效，人民法院*终未支持李先生的诉讼请求。
英淇房产律师团评析：
军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。军队现有住房出售对象也是有着严格的条件限制。军产房能否再次上市交易通常依据《军队现有住房出售管理办法》《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》等军队内部的管理性规定执行。
司法实践中，人民法院对于军产房转售合同效力的认定有着不同的观点：一、认定合同有效。按照《合同法》第五十二条中的情形予以审查，并按照《合同法解释二》第十四条中对“法律、行政法规的强制性规定”的范围限定，认定买卖合同有效。《军队现有住房出售管理办法》系解放军总后勤部印发的文件，不属于法律、行政法规的强制性规定，对外出售“军队已售现有住房”，即使违反法律中的管理性规定或行政规章，不会导致合同无效，这一观点是主流观点。二、合同效力待定。部分法院认为，由于“军队已售现有住房”的上市准入制度尚未建立，买卖交易处于效力待定的状态，但依据自愿有偿原则，依法保护购房人对该房屋的居住占用使用权。
本案中，虽然李先生提出了性质属于军队房改房，土地使用权性质为划拨，无法办理过户，但并导致双方合同目的无法实现。双方在合同中明确约定条件成就时，李先生应积极履行配合过户义务，也就是说目前无法办理过户不代表将来无法办理，只是时间问题而已，所以想要认定合同无效必须符合合同无效的要件才行，人民法院的判决是符合法律规定的。
“军产房”是房产市场交易中比较特殊的一种，由于原产权单位是军队，目前尚未建立上市准入制度、无法办理产权过户等因素构成对军产房买卖合同的履行障碍。现实生活中，一旦涉及军产房相关的纠纷，买卖双所签署的合同效力如何？司法实践中法院又会如何认定？下面为大家分享一个案例。
基本案情：
李先生系海军某部军官，2002年5月1日从军队房管所购买位于北京市海淀区某军产房，由于该房产的建设用地属于军队所有，未办理房屋权属证书。
2004年李先生从军队退休时，将上述军产房转售给张先生，双方签署了《军产房转售合同》，双方约定房屋总价35万元，待将具备办理转移过户手续时，李先生应当积极配合张先生完成过户手续。
时至2017年，李先生在其子女的劝说下，决定解除与张先生签署的《军产房转售合同》，收回转售的军产房，李先生的理由是出卖房产性质属于军队房改房，土地使用权性质为划拨，无法办理过户，合同目的无法实现。张先生并不认可李先生的说法，不同意退还房屋，于是李先生将张先生起诉至人民法院，诉求确认双方签署的《军产房转售合同》无效，人民法院*终未支持李先生的诉讼请求。
英淇房产律师团评析：
军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。军队现有住房出售对象也是有着严格的条件限制。军产房能否再次上市交易通常依据《军队现有住房出售管理办法》《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》等军队内部的管理性规定执行。
司法实践中，人民法院对于军产房转售合同效力的认定有着不同的观点：一、认定合同有效。按照《合同法》第五十二条中的情形予以审查，并按照《合同法解释二》第十四条中对“法律、行政法规的强制性规定”的范围限定，认定买卖合同有效。《军队现有住房出售管理办法》系解放军总后勤部印发的文件，不属于法律、行政法规的强制性规定，对外出售“军队已售现有住房”，即使违反法律中的管理性规定或行政规章，不会导致合同无效，这一观点是主流观点。二、合同效力待定。部分法院认为，由于“军队已售现有住房”的上市准入制度尚未建立，买卖交易处于效力待定的状态，但依据自愿有偿原则，依法保护购房人对该房屋的居住占用使用权。
本案中，虽然李先生提出了性质属于军队房改房，土地使用权性质为划拨，无法办理过户，但并导致双方合同目的无法实现。双方在合同中明确约定条件成就时，李先生应积极履行配合过户义务，也就是说目前无法办理过户不代表将来无法办理，只是时间问题而已，所以想要认定合同无效必须符合合同无效的要件才行，人民法院的判决是符合法律规定的。
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