内容摘要：

买房子并不是一件简单的事，稍有不慎就可能入坑了。遭遇卖方逾期不交房，买方应该如何维权？*近，王女士就碰到了这种糟心事。2018年1月，王女士在北京通州区某地段买了一套100平米价值400万的的公寓房，时隔一年多，到约定交房日期时，卖方仍未交房，买方多次催促无果。此时，买方已经付了全部房款和30多万的银行利息。为不让损失加剧，王女士将北京某房地产公司和李某一起告上了法庭，要求退还全部购房款和由此产生的银行利息。

案情描述：

家住北京丰台区的王女士于2018年在北京通州区某地段买了一套100平米价值400万元的公寓房。2018年1月，王女士与北京某房地产公司（以下简称房产公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》《关于购买某地段公寓转让补充协议》《北京市房屋转让协议》。根据合同约定，房产公司和李某（公司法人、股东）将位于通州区某地段房屋以总价400万元的价格出售给王女士，房屋建筑面积约100平米，约定交房日期为2020年5月1日。

2018年1月9日，王女士向李某支付了定金30万元。2018年1月10日至2018年12月7日期间，王女士陆续向房产公司支付了全部剩余购房款。

钱虽然交了，但是房产公司没有履行交房义务，王女士多次催促无果，而且房产公司以开发商未交房为由拖延时间，始终没有交房。

王女士十分焦虑，这可怎么办？只能走法律途径来要回购房款和赔偿各项损失了。

为维护自己的合法权益，王女士通过多方打听，找到了北京英淇律师事务所，律师宋佳音和林焜代理了此案。王女士请求提起诉讼，将房产公司和李某一起告上法庭，并要求李某承担连带返还购房款及支付利息。

那么，问题来了——

王女士能否要回购房款和利息？

李某是否有连带责任？

法院怎么判？

案情分析：

其实，本案争议的焦点是：王女士的购房款和利息是由房产公司来赔，还是房产公司与李某连带赔偿？

法庭上，王女士提交了诉讼请求：

1、判令解除王女士与房产公司签订的《北京市房屋转让协议》《北京市存量房屋买卖合同》《关于购买某地公寓转让补充协议》；

2、判令房产公司和李某连带返还购房款400万元；

3、判令房产公司和李某连带支付已付400万元购房资金的银行利息334522元（以400万为基数，以一年期贷款市场报价利率3.85％为标准，从2018年12月7日暂计算至2021年1月26日共782日)计算至实际支付之日止；

4、房产公司和李某承担诉讼费用。

事实与理由：

2018年1月，王女士与房产公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》《关于购买某地公寓转让补充协议》《北京市房屋转让协议》。根据以上合同约定，房产公司和李某将其所有的位于北京通州区某地房屋以总价款400万元的价格出售王女士，房屋建筑面积约100平方米，约定交房日期为2020年5月1日。王女士于2018年1月9日向李某支付定金30万元。2018年1月10日至2018年12月7日期间，王女士陆续支付房产公司全部剩余购房款项。2019年10月17日，房产公司和李某给王女士出具了房屋转让款400万元的收据。截至今日，房产公司和李某都没有履行交房义务，王女士曾多次催促，被告均以开发商未交房为由无法交房给王女士。

王女士认为，房产公司已明确表示无法履行购房合同交付义务，导致王女士无法实现其购买涉案房屋的目的，已构成根本违约。基于此，王女士有权依法要求被告解除合同、退还已付全部房款并赔偿各项损失。

李某与房产公司存在财产混同的情况，李某应当承担返还购房款之连带责任。李某从2018年开始占用该笔资金至今长达3、4年，基于房屋买卖合同未成立，也应当支付王女士占用资金的利息损失。

李某辩称：

1、李某与王女士不存在着合同关系，根据合同相对性原则，李某不是适格的主体。李某系房产公司的业务员，根据王女士提供的证据材料可以看到，系王女士与房产公司和李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》《关于购买某地公寓转让补充协议》《北京市房屋转让协议》，这些均是房产公司的公司行为，李某作为业务员，是基于职务行为在合同中进行签字，所产生的所有法律后果均由房产公司承担。因此，根据合同的相对性原则，王女士应起诉合同相对人即房产公司，李某不是适格的主体。

2、王女士要求李某连带返还王女士购房款、支付银行利息的诉讼请求无事实与法律依据。李某替房产公司代收房款行为属于履行职务的业务行为，在收取相关的房款后，李某已将款项交付房产公司。为了保证在开展业务的时候能得到客户的信任，便于开展业务，房产公司还给李某出具过证明，合同的相应后果由房产公司来承担。因此，李某在本案中不是适格的主体，也不应该承担连带返还购房款及支付利息的义务。

据此，王女士和李某都依法提交了证据。

法院观点：

有关李某是否承担连带责任的问题。第一，在案证据表明王女士给付的所有房款均由李某个人收取，诉讼中李某虽主张其系代房产公司收取上述款项，以现金形式转付至房产公司，但对此未能提供充分有效证据予以证明；第二，双方聊天记录以及录音等在案证据证明李某将收取的房款用于个人消费；第三，已生效的(2021）京0112民初325号民事判决显示，2020年7月3日李某以房产公司负责人身份向债权人出具《房租欠款承诺书》，表明其仍实际经营房产公司。据此本院认定，李某虽以房产公司名义出具定金收条、涉案协议，但实际上房款由其个人收取并使用，其具有滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务损害王女士利益的行为，应对房产公司相关债务承担连带责任。

有关房产公司、李某是否应支付利息的问题。根据本案案情，对于涉案协议的未成立，房产公司、李某负有主要过错责任，王女士负有次要责任。经核算，王女士所主张的利息标准不违反法律规定，本院根据双方过错情形等因素，酌情确定房产公司、李某向王女士连带支付自收到全部涉案款项的第二日即2018年12月8日起至2021年1月26日止的利息30万元；自2021年1月27日起至实际支付之日止，房产公司、李某应以400万元为基数，向王女士支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。

*终，法院判决：

1、房产公司向王女士返还购房款400万元；

2、房产公司向王女士支付自2018年12月8日起至2021年1月26日止的利息30万元；

3、房产公司向王女士支付自2021年1月27日起至实际支付之日止的利息，以400万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

4、李某对1、2、3项判决中确定的给付义务承担连带责任。

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