裁判要旨：

包销合同属于无名合同，应当根据合同目的及当事人的意思自治，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定以及法律原则进行处理。

案例简介：

北京市第三中级人民法院（2019）京03民终9203号民事判决书

当事人：购房者程某

委托代理人：吴德志，北京英淇律师事务所律师。

2015年8月1日，房产中介公司与开发商签订《商品房独家包销协议》，约定房产中介公司有权代表开发商收取房屋购房款、定金及其他款项，开发商无条件配合房产中介公司办理房屋后续手续。

2016年3月10日，购房人程某与房产中介公司签订涉案房屋认购书，并陆续支付购房定金、首付款、契税、佣金等共计人民币405750元。2017年12月21日，房产中介公司与程某签订解除协议，约定：因认购书无法继续履行，房产中介公司返还程某405750元，并支付补偿金250000元。后因房产中介公司未按约定时间履行，程某起诉至法院，法院于2018年4月27日判决支持程某的诉讼请求，判令房产中介公司限期向程某返还购房款405750元、支付补偿金250000元并支付利息。该判决生效后，房产中介公司未按期履行。

2019年2月4日，程某以房产中介公司与开发商签订有商品房独家包销协议为由，将开发商起诉至法院，要求其承担连带给付责任。一审法院以房产中介公司与程某之间订立的房屋买卖合同与开发商无关、无权要求开发商承担已付购房款的返还责任为由，判决驳回程某的诉讼请求。

北京英淇律师事务所吴德志律师在一审判决作出后介入本案，经过与当事人沟通并详细分析案情，指导程某以事实不清、适用法律错误为由上诉至北京市第三中级人民法院。在案件二审阶段，吴德志律师积极申请法院调取新证据，证实包销协议的签订过程及协议内容，还原了对当事人有力的案件事实；同时在庭审中发表了内容详实、依据充分的代理意见。2019年12月20日，北京市第三中级人民法院作出终审判决，撤销一审民事判决，判令开发商限期返还程某已付购房款共计389750元及利息。

 

英淇房产律师团解析：

 

1、涉案商品房包销协议的性质？

包销合同系无名合同，应当按照合同目的及当事人的意思自治来处理。在涉案商品房包销协议中，双方约定房产中介公司代开发商对外独家销售涉案商品房，有权收取全部房款，开发商应无条件配合房产中介公司办理房屋后续手续。故房产中介公司与开发商之间应属于包销合同法律关系，开发商系房产出卖人，房产中介公司系房产包销人。

 

2、开发商应否承担相应的给付责任？

对于购房者程某来说，涉案房屋买卖合同的相对方系房产中介公司及开发商，售房利益亦由出卖人开发商及包销人房产中介公司共同享有。因此，当购房者程某的合同权益受到侵害时，开发商和房产中介公司均应承担责任。

 

3、法院已经判决房产中介公司返还购房款，购房者能否再次起诉要求开发商承担责任？

购房者程某已经与房产中介公司签订房屋认购解除协议，并经法院判决予以支持，但该解除协议并没有明确免除开发商的责任。因此，开发商仍然应当在法定的责任范围内与房产中介公司共同承担返还购房款的责任，但对于佣金费用及房产中介公司自愿承担的赔偿款部分，开发商无需承担责任。