英淇房产律师:“孩子名下房,到底能不能动？”
作者：夏广域律师 添加时间：2020-03-31 16:31 浏览：
特别提醒：为避免过户麻烦，或是为规避生意风险，一些父母会把房产登记在未成年子女名下。但是，房子一旦落在孩子名下，就很难要回来，想要卖出，还得经过一系列程序。
买房给孩子，离婚分不了
张淑和邵林经商多年，家底丰厚，全款买了一套位于北京市区的房产，登记在5岁女儿邵晓佳名下。但是2015年他们协议离婚，约定女儿由母亲抚养。商量好抚养权归属之后，邵林就后悔了。他觉得女儿名下的房子价值不菲，放弃了抚养权就等于放弃那套房产。而且万一张淑在离婚后背着他把女儿的房子卖了，他该如何阻止？出于这种担心，邵林坚持要分得那套房子。
当时张淑急于离婚，做出了让步，同意把女儿的房产分给他。两人在离婚协议上约定：“女儿邵晓佳名下的房产由夫妻共同财产购买，邵晓佳只是代为持有。离婚后此套房产归邵林所有，张淑和邵晓佳协助过户。”
两人去民政局办理了离婚登记。随后一个月过去，张淑一直没提过户房产的事情。邵林要求张淑履行协议，可是此时张淑已经变卦。经律师提醒，她得知离婚协议中分割女儿房产的约定是无效的，因此拒绝把房子过户给前夫。
2016年12月，邵林把张淑告到法院，要求过户房产。法院驳回了邵林的请求，邵林上诉。2017年9月，北京市第三中级法院驳回上诉，维持原判。
为什么法院不支持邵林分那套房呢？
法官解释说，父母出资给未成年子女购买房子，属于对未成年子女的赠与。房子一旦登记在孩子名下，就是孩子的财产，没有“代为持有”这种说法。既然是孩子的财产，父母离婚时当然不能分割。
那么如果离婚之后张淑擅自卖掉孩子房产，邵林能阻止吗？
北京市英淇律师事务所的孙曼丽律师表示，离婚后，孩子名下的房产由获得抚养权的一方代管。依照法律，如果是为了孩子的利益，监护人可以代为卖房。倘若前夫或前妻觉得与孩子共同生活的一方卖掉房产有损孩子利益，可以告到法院，要求确认卖房合同无效。
在另一方提出反对的情况下，法院会审查这一房产交易是否属于善意取得。也就是购买房产的一方，是否以合理价格购买，是否存在与抚养权人恶意串通、损害孩子权益的情况，房子是否已经过户。如果查明双方恶意串通，以不合理低价转让房产，损害未成年人权益，那么应认定卖房合同无效。否则视为善意取得，合同有效，交易成立。
即使法院出于保护不知情购房者的角度，认定合同有效、交易成立，另一方依然可以要求把卖房所得转到孩子名下，两人一起监督房款的花费。
这是离婚后一方卖掉孩子房产时，另一方的应对方法。还有一种情形，就是在没离婚的情况下，父母一方擅自卖掉孩子房产。虽然父母都是监护人，但是没有任何一条法律规定，卖孩子房，需要两个监护人一起签字。于是现实中就出现了一个监护人擅自卖房的情况。
遇到这种情形，即使未离婚，另一方也可以告到法院要求认定卖房合同无效。如果法院认为合同是有效的，还可以要求擅自卖房的监护人把卖房所得转到孩子名下。
想要卖房，先签保证书
其实父母想卖掉孩子的房产，在手续上十分麻烦。
经商多年的张义含以孩子名义购置多套房产，为的是一旦生意失败，能有本钱东山再起。2018年初，他手头缺资金，于是打算把10岁儿子名下的房子卖掉。到房管局咨询后才知道，想卖房，必须签订一份“未成年人利益保证书”，保证出售所得款项用于改善孩子教育、学习、生活等条件，不损害孩子合法权益。
更让他觉得麻烦的是，他还要提供相应证明。如果为改善孩子居住环境而卖房，需要提供以孩子名义新购房产的资料；如果为孩子的医疗而卖房，需提供诊断证明、费用清单等。而且保证书要经过公证，张义含得提供身份证、结婚证、户口本、房产三证、未成年人的出生证明和处分房产的正当理由等各项证明材料。
无独有偶，张馨月打算用儿子名下的房产抵押贷款，但房管局要求她签署保证书，保证贷款用于孩子的教育、医疗、生活等用途。
对此孙曼丽律师解释说，房管局的要求是有法律依据的。根据《房屋登记办法》，想要出售、抵押未成年人房屋，应当提供处分房产行为是为未成年人利益的书面保证。而且《民法通则》也规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
只不过，各地在执行这个规定的时候，有宽有严。有些地方要求街道办事处出具证明，来保证父母卖孩子房是为了孩子的利益，街道办事处要严格审核卖房用途。然而有些地方，更倾向于便利房产交易，因此较为宽松，父母卖房时在不动产登记中心填写一份表格即可。各地的具体要求，要拨打该地房管局咨询热线具体询问。
但即便法律做了这些规定，也只能在形式上保护孩子的利益。父母如果真的要为了自己利益而卖房，房管局“拦不住”。真正有用的保护，依然是监护人相互监督，比如一方擅自卖房，另一方替子女维权。
北京三中院民二庭庭长马立红说，父母要保留为子女利益而卖房的相应凭证。具体怎么做才算是为了子女利益呢？一是为了孩子的教育、健康、日常生活；二是出售旧房购买新房；三是替未成年人支付其侵权赔偿款。如果能证明出于这些目的卖房，那么行为合法。否则，一旦有其他监护人提出异议，法院会依法处理，做出要求卖房者返还房款等判决。
买房躲债，算盘会落空
法律给未成年人财产设置了多道保障，因此不少人动起了歪脑筋，用给孩子买房这种方式来逃避债务。这样做依然是行不通的。
湖北宜昌的王云轩从2010到2012两年间，陆续给儿子小勇买了18套房。2012年，他向生意伙伴张希借款1000万元，随后一直拖欠，拒绝还款。2014年初，张希告到法院要求确认小勇名下的18套房产是王云轩的家庭共同财产，在王云轩不能还债的情况下，拍卖房产偿还债务。
湖北宜昌中院判决确认这18套房产属于王云轩家庭共同财产，应拍卖偿还债务。小勇和其母亲不服，上诉到湖北省高院，被法院驳回。法院作出执行裁定：查封、拍卖、变卖登记在小勇名下的18套房屋。随后小勇的母亲又代他提出执行异议申请，再次被驳回。在2017年，小勇向最高人民法院提交再审申请，被最高院驳回。这起一直打到最高法院的官司一经报道，就引起广泛关注，让不少打算买房给孩子，以此躲债的人，打消了念头。
最高法院在判决中阐明，小勇获得18套房产时系未成年人，而且不具有独立取得经济收入的能力，18套房子也明显超出小勇的基本生活需要。如果王云轩认为这18套房产为小勇个人所有，那么他必须向法院证明，房子是小勇的个人劳动所得，或者是受奖励、赠与、报酬、收益等合法来源取得，否则应当视这18套房为家庭共同财产，应用于偿还王云轩在婚姻期间所欠下的债务。
对此孙曼丽律师也提示，不少人为了资产安全考虑，给孩子买房，用来躲债。其实在拖欠外债的情况下，法院为保护交易安全，是很可能把孩子的房产认定为家庭共同财产，从而进行拍卖用来还债的。当然，法院会综合考虑未成年人是否有独立经济来源。如果房子是孩子接受其他人的赠与，或者通过自己的收入买的，那么不会被用来还债。否则孩子名下的房产会被执行。目前多省市高院都相继发布规定，“老赖”未成年子女名下房、车等财产均可执行。
提示语：未成年人名下的房产，父母离婚时不能分割。如果监护人想出卖该房产，需保证不损害未成年人权益。买房给孩子，以此来逃债，是行不通的。
孩子名下房，到底能不能动？
文/本刊记者 陈晨
文/本刊记者 陈晨
买房给孩子，离婚分不了
张淑和邵林经商多年，家底丰厚，全款买了一套位于北京市区的房产，登记在5岁女儿邵晓佳名下。但是2015年他们协议离婚，约定女儿由母亲抚养。商量好抚养权归属之后，邵林就后悔了。他觉得女儿名下的房子价值不菲，放弃了抚养权就等于放弃那套房产。而且万一张淑在离婚后背着他把女儿的房子卖了，他该如何阻止？出于这种担心，邵林坚持要分得那套房子。
当时张淑急于离婚，做出了让步，同意把女儿的房产分给他。两人在离婚协议上约定：“女儿邵晓佳名下的房产由夫妻共同财产购买，邵晓佳只是代为持有。离婚后此套房产归邵林所有，张淑和邵晓佳协助过户。”
两人去民政局办理了离婚登记。随后一个月过去，张淑一直没提过户房产的事情。邵林要求张淑履行协议，可是此时张淑已经变卦。经律师提醒，她得知离婚协议中分割女儿房产的约定是无效的，因此拒绝把房子过户给前夫。
2016年12月，邵林把张淑告到法院，要求过户房产。法院驳回了邵林的请求，邵林上诉。2017年9月，北京市第三中级法院驳回上诉，维持原判。
为什么法院不支持邵林分那套房呢？
法官解释说，父母出资给未成年子女购买房子，属于对未成年子女的赠与。房子一旦登记在孩子名下，就是孩子的财产，没有“代为持有”这种说法。既然是孩子的财产，父母离婚时当然不能分割。
那么如果离婚之后张淑擅自卖掉孩子房产，邵林能阻止吗？
北京市英淇律师事务所的孙曼丽律师表示，离婚后，孩子名下的房产由获得抚养权的一方代管。依照法律，如果是为了孩子的利益，监护人可以代为卖房。倘若前夫或前妻觉得与孩子共同生活的一方卖掉房产有损孩子利益，可以告到法院，要求确认卖房合同无效。
在另一方提出反对的情况下，法院会审查这一房产交易是否属于善意取得。也就是购买房产的一方，是否以合理价格购买，是否存在与抚养权人恶意串通、损害孩子权益的情况，房子是否已经过户。如果查明双方恶意串通，以不合理低价转让房产，损害未成年人权益，那么应认定卖房合同无效。否则视为善意取得，合同有效，交易成立。
即使法院出于保护不知情购房者的角度，认定合同有效、交易成立，另一方依然可以要求把卖房所得转到孩子名下，两人一起监督房款的花费。
这是离婚后一方卖掉孩子房产时，另一方的应对方法。还有一种情形，就是在没离婚的情况下，父母一方擅自卖掉孩子房产。虽然父母都是监护人，但是没有任何一条法律规定，卖孩子房，需要两个监护人一起签字。于是现实中就出现了一个监护人擅自卖房的情况。
遇到这种情形，即使未离婚，另一方也可以告到法院要求认定卖房合同无效。如果法院认为合同是有效的，还可以要求擅自卖房的监护人把卖房所得转到孩子名下。
想要卖房，先签保证书
其实父母想卖掉孩子的房产，在手续上十分麻烦。
经商多年的张义含以孩子名义购置多套房产，为的是一旦生意失败，能有本钱东山再起。2018年初，他手头缺资金，于是打算把10岁儿子名下的房子卖掉。到房管局咨询后才知道，想卖房，必须签订一份“未成年人利益保证书”，保证出售所得款项用于改善孩子教育、学习、生活等条件，不损害孩子合法权益。
更让他觉得麻烦的是，他还要提供相应证明。如果为改善孩子居住环境而卖房，需要提供以孩子名义新购房产的资料；如果为孩子的医疗而卖房，需提供诊断证明、费用清单等。而且保证书要经过公证，张义含得提供身份证、结婚证、户口本、房产三证、未成年人的出生证明和处分房产的正当理由等各项证明材料。
无独有偶，张馨月打算用儿子名下的房产抵押贷款，但房管局要求她签署保证书，保证贷款用于孩子的教育、医疗、生活等用途。
对此孙曼丽律师解释说，房管局的要求是有法律依据的。根据《房屋登记办法》，想要出售、抵押未成年人房屋，应当提供处分房产行为是为未成年人利益的书面保证。而且《民法通则》也规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
只不过，各地在执行这个规定的时候，有宽有严。有些地方要求街道办事处出具证明，来保证父母卖孩子房是为了孩子的利益，街道办事处要严格审核卖房用途。然而有些地方，更倾向于便利房产交易，因此较为宽松，父母卖房时在不动产登记中心填写一份表格即可。各地的具体要求，要拨打该地房管局咨询热线具体询问。
但即便法律做了这些规定，也只能在形式上保护孩子的利益。父母如果真的要为了自己利益而卖房，房管局“拦不住”。真正有用的保护，依然是监护人相互监督，比如一方擅自卖房，另一方替子女维权。
北京三中院民二庭庭长马立红说，父母要保留为子女利益而卖房的相应凭证。具体怎么做才算是为了子女利益呢？一是为了孩子的教育、健康、日常生活；二是出售旧房购买新房；三是替未成年人支付其侵权赔偿款。如果能证明出于这些目的卖房，那么行为合法。否则，一旦有其他监护人提出异议，法院会依法处理，做出要求卖房者返还房款等判决。
买房躲债，算盘会落空
法律给未成年人财产设置了多道保障，因此不少人动起了歪脑筋，用给孩子买房这种方式来逃避债务。这样做依然是行不通的。
湖北宜昌的王云轩从2010到2012两年间，陆续给儿子小勇买了18套房。2012年，他向生意伙伴张希借款1000万元，随后一直拖欠，拒绝还款。2014年初，张希告到法院要求确认小勇名下的18套房产是王云轩的家庭共同财产，在王云轩不能还债的情况下，拍卖房产偿还债务。
湖北宜昌中院判决确认这18套房产属于王云轩家庭共同财产，应拍卖偿还债务。小勇和其母亲不服，上诉到湖北省高院，被法院驳回。法院作出执行裁定：查封、拍卖、变卖登记在小勇名下的18套房屋。随后小勇的母亲又代他提出执行异议申请，再次被驳回。在2017年，小勇向最高人民法院提交再审申请，被最高院驳回。这起一直打到最高法院的官司一经报道，就引起广泛关注，让不少打算买房给孩子，以此躲债的人，打消了念头。
最高法院在判决中阐明，小勇获得18套房产时系未成年人，而且不具有独立取得经济收入的能力，18套房子也明显超出小勇的基本生活需要。如果王云轩认为这18套房产为小勇个人所有，那么他必须向法院证明，房子是小勇的个人劳动所得，或者是受奖励、赠与、报酬、收益等合法来源取得，否则应当视这18套房为家庭共同财产，应用于偿还王云轩在婚姻期间所欠下的债务。
对此孙曼丽律师也提示，不少人为了资产安全考虑，给孩子买房，用来躲债。其实在拖欠外债的情况下，法院为保护交易安全，是很可能把孩子的房产认定为家庭共同财产，从而进行拍卖用来还债的。当然，法院会综合考虑未成年人是否有独立经济来源。如果房子是孩子接受其他人的赠与，或者通过自己的收入买的，那么不会被用来还债。否则孩子名下的房产会被执行。目前多省市高院都相继发布规定，“老赖”未成年子女名下房、车等财产均可执行。
提示语：未成年人名下的房产，父母离婚时不能分割。如果监护人想出卖该房产，需保证不损害未成年人权益。买房给孩子，以此来逃债，是行不通的。
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